蔡志忠-香港福建社团联会永远名誉主席及副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长、香港专业地产顾问商会荣誉会长、港区省级政协经济委员会主任

房屋局局长何永贤指出，政府预计未来3至4年有10.7万个一手私人住宅单位供应，当中包括6.8万个建筑中单位、2.7万个货尾单位，以及可兴建1.2万个单位的熟地项目。她认为政府已成功扭转以往供求失衡的局面，预计未来3至4年供应将维持在较高水平。毫无疑问，现今的房屋供应的确很多，而政府不断向市场传递讯息，就是要告诉广大市民，往后有大量房屋可以慢慢选择，不用急着买楼。

楼市是民生问题，也是经济问题，政策要照顾各方面的利益，就需要取得更多平衡。当楼市炽热、房价过高，引起住屋困难和民生艰苦等等问题，增加供应与适当的调整措施无可厚非；然而当楼市低迷、房价大跌，导致经济衰退和资产泡沫危机出现时，政策反过来应该要作出救市支援。正如前几年大力提倡「房住不炒」的中央政府，在面对内地房地产市场出现爆破、严重冲击经济发展的情况下，毅然作出救市大行动，公开鼓励民众多买房屋，更重要是推出10万亿元人民币国债，目标很清晰，就是要支援股市和楼市。这一点，港府也应该审时度势，多多向中央政府学习。

楼市是民生问题  也是经济问题

回说近日闹得沸沸扬扬的房屋供应数字争议，主要是演绎方式不同，其实两边都没有错。就以市场上2.7万个私楼货尾单位来说，要全部消化并不容昜，根据每年正常销售1.5万至1.8万个单位的速度计算，光是要清仓这些货尾至少需要1.5年的时间。从表面上看，要消化10.7万个单位好像很难，其实也不难，为什么呢？假如今年卖掉1.8万个单位，那么未来3至4年供应就只剩下8.9万个单位，如果要维持10.7万个单位的供应，每年就必须补充1.8万个私楼单位。

可是现实中，发展商已经放慢兴建楼宇的速度，同时政府也大幅减少出售土地的数量，往后每年要增加1.8万个新楼供应似乎难以达到。我只能形容，房屋供应前期虽然比较多，但后期会明显减少。今年上半年可能是用家入市的最好时机，因为市场上的选择多，价格又便宜，发展商仍然会采取低价促销的策略。不过，一旦发展商卖楼顺畅、去库存又快，便会慢慢变得惜售，由于他们少了竞投土地，土地储备自然不多，那么在继续销售楼盘时，甚至不会再减价，也等于变相加价，未来的供应会逐步减少，楼市将止跌回稳，重返健康正常水平。

银行回收不良资产  有利经济

再说另一个值得关注的工商市场，根据报导，香港五大银行在这个市场的商业贷款达800亿美元，由于这个市场价格出现超跌情况，近期吸引不少财团进来收购项目，甚至有中外银行和金融财务机构出来购买银主盘。为什么银行会有这种回购行动？笔者了解过从事银行工作的朋友，他们认为这种做法可行，由于价格跌至非理性水平，不能任由其继续溃烂下去，出手回购属于自家的不良资产，可以作为自用用途或暂时回收，待市道稳定时再善价而沽，这样虽有点逼不得已，但有助稳定金融市场。

笔者认为银行回收属于自家的银主盘，在现今恶劣的商业环境里是有必要的，这个是非常时期的非常措拖，等于变相释放资金到市场，也响应国家的「量化宽松」政策。香港整体的商业贷款大概有1,000亿美元，假如不良资产高达9%，便是90亿美元，相等于港币720亿元左右，如果相关的按揭银行出来回收，只须收购3成低残的资产便足够，也就是说，全香港的银行加起来动用210亿港元，就能够让这个市场稳定下来。每一家银行动用约10亿港元，是非常简单的事情，但对银行本身却有最大的好处，也符合香港整体经济利益。

到目前为止，已经有几家银行在行动，估计5大银行也在酝酿出手之中，一旦有3成不良资产被回收，市场上另外7成的银主盘也都会很快被消化，因为当信心重回，低价的物业会变得十分吸引，各地财团必将争相出价收购。现今香港银行存款创新高，有大约17万亿港元，只须动用几个零头，便足以将出现泡沫危机的商业市场稳定下来，就好像国家出手解决地方债务、收购市面上不良的房地产项目一样，就是要帮助楼市复甦，重振经济，绝对是利多于弊，值得香港借镜。