蔡志忠-香港专业地产顾问商会荣誉会长及常务顾问、中国和平统一促进会香港总会常务副会长、香港福建社团联会永远名誉主席及副主席

近日美日韩等国股市大幅波动，一天内可以升跌超过一千点。由于是先以下跌开始，而跌幅非常夸张，骤眼看来还以为是股灾来临，好在过一两天就收复失地，否则难免让人有点心寒。这也表明，未来全球股市出现这种“不确定性”的可能性还很大，由于美日股市近年升至高位，走势远高于经济实质增长，因此“大跌大涨”的情况也将随时发生。

从日本股市的波动可以看出全球股市产生“涟漪效应”。韩国、新加坡、马来西亚、越南、印尼、澳大利亚和土耳其等国的股市也有调整，并波及欧洲以至美国华尔街。回看中国内地与香港股市，似乎没受到太大冲击，究竟为什么？美日股市是一个疯狂的市场，日经指数从2009年的历史低点7,000点升至历史高位逾40,000点，今天仍停留在35,000点左右；美国道琼斯指数从十年前的16,000几点升到今天接近40,000点，美日股市升幅以倍数增长，反观中国内地与香港股市却由高位回落大约一半，恒生指数从几年前高位约33,000点跌至今天大约17,000点。

东西方股市差异大  大跌大涨随时出现

看看彼此的经济增长（GDP)多少，中国近年的增长仍然录到大约5%的升幅，香港也有3%左右，显然，东西方两边的股市表现出现极大差异，未能反映其真正的经济状况。所谓高处不胜寒，美日股市有条件大幅下跌，而香港和内地股市已经完成调控过程，不会过于受美日股市波动影响，这也解读为什么内地和香港股市没有像1997年和2008年那样，跟随美国出现疯狂大跌，金融风暴也没有因此再次出现。否则的话，当美日股市大跌时，内地香港又跟随大跌，骨牌效应下随时又演变成全球股灾。

班门弄斧地说了这么多金融股市走势，目的也就是要讲述金融市场对未来楼市的影响。美日股市的波动反映了其经济的不稳定性，同时亦反映了投资者随时会在高位沽货套现。由于两边股市价位不同，股票市盈率差异扩大，投资者的眼光精明，资金的流向说明了一切，各项数据显示，大量资金流入本港，只是大部分仍然按兵不动，处于观望状态，或者可以形容，最好的投资就是暂时不投资，先做定期存款收取高息。

利率走势向下  不宜过于悲观

美国经济可能出现衰退，金融市场的不确定性，以及巨大债务的沉重压力，将会令其加快减息的速度，预期美国今年有可能减息2次，明年再减4次，每次减幅0.25厘或以上，那么6次至少也有1.5厘以上。香港过去几年在高息环境下，楼市股市受到相当程度上的冲击，如今有可能从谷底走出来，因此我们对未来的楼股走势不宜过于悲观。从近期楼市动向分析，也有个别投资者按捺不住，开始出手趁低吸纳一些优质大折让物业。

至于大家最关心的事情，楼市何时全面复苏？笔者的看法是乐观的，只需要一个合理的理由，当利率开始下调，东升西降的情况就会出现。假如一个周期是6年，那么从2020年疫情开始，2026年会是衰退的终点。疫情来临时严重影响经济民生，当时政府大洒金钱派给全港市民，并推出多项措施支援中小企业，减慢经济衰退和楼市向下的速度。距离2026年还有一至两年，在这两年内减息1.5厘至2厘，香港的经济环境肯定不一样，而现在是时候作出适当投资准备了。