蔡志忠-东区工商业联会首席会长、香港专业地产顾问商会会长

港府日前公布的《财政预算案》是近年来最有惊喜的一份预算案，其中的焦点关于实施近14年的楼市调控措施（楼市辣招），终于宣布全部撤销。虽然全撤辣招是香港主流民意，但还是令外界意想不到，因为通常政府如何制定政策是不会也不肯受坊间左右的。无论如何，港府正面回应了各个行业的诉求，对于这个迟来的春天，笔者表示欣赏。

部分跌价可达4成   小业主面临困境

香港经济前景严峻，几年来楼市表面上整体下跌了24%，其实已经暗中受到重创。读者可能会认为只跌了两成多，何必大惊小怪？我就简单作一个譬如，就以过去两年多住宅成交的10几万个单位来计算，通常市场成交价参差不一，我们以整体平均下跌24%作基准，假如大部分单位跌价为10%至20%，那么其余单位的市值跌幅便有可能达到40%，大家想想，这些如今楼价跌幅高达4成的小业主，他们的身家大缩水，相信多数人也将物业抵押给银行，他们现在所面临的困境会如何？

因此，我们看到了这些身为中小企业的小业主今天有多困难。市场还有另一批，也是数以万计的「百分百担保特恵贷款」的中小企业，他们同样出现还款违约的情况，如果银行同一时间分别向他们Call Loan及追收欠款，会有大量的小业主和中小企业破产倒闭，影响金融体系的稳定性。幸好这次港府全面撤辣，让需要卖楼套现还债的小业主可以减价出货，逃生有门；同时也宣布增加楼宇按揭成数，指示银行不得向正常还款的客户追Call Loan，算是暂时拯救了这些中小企业。

正如财爷对预算案的描述，大刀阔斧对楼市撤辣就是要挽回全世界对香港的信心。这次的壮举相信并非单纯是财金官员的智慧，其中一定有特首李家超的积极参与，还有中央领导人给出的指引。今天香港的发展走到十字路口，面对复杂的外围国际环境，以及受到地缘政治因素影响，香港如何能够巩固国际金融中心地位，国家的支援政策起了关键性作用。港澳办主任夏宝龙考察香港7天，非常重视和关心香港经济发展，不仅亲临社区关怀基层民众，还亲自接见工商界人士，同时又宣布青岛市和西安市加入自由行行列，更特地等到财政预算案公布后才放心离开，这意味着中央十分关心香港，在某些重大政策方面给予了正确指引。希望将来还有更多优惠政策和开放更多自由行城市，全力支援香港，因此，我们必须更有信心，唱好香港。

住宅、铺位、写字楼的预测

好友问笔者对于后市看法，楼市能否拨开云雾见青天？我认为后市一定会有好转，撤销所有买卖楼宇的额外印花税，等于将捆绑楼市的绳解开，买家马上就增加。首先，在住宅方面，会有不少通过高才、优才等计划来港的人才加入买楼行列，「先免后征」实时变成全部免征，印花税正式少付了11%左右，的确非常吸引；而香港人无论是买第二层楼、第三层楼作投资收租用途，均不用另付额外印花税，这些都完全可以提高买家的入市意欲。不过，虽然二手楼业主重建了信心，短期内价格应该会「企硬」，不会再大幅减价卖楼，但是由于一手新楼供应泛滥，预期地产商仍然会争先恐后推盘，并以减价促销形式卖楼。因此，楼市交投会明显增加，将出现一手旺、二手静的局面，整体成交量会增加3成甚至以上，然而价格仍有向下调整5%的空间。

铺位市场方面，受惠自由行城市将会进一步增加，带动游客重返高峰时期，铺位租与售的价格会在下跌2成和3成之后找到支持点，而租售成交也会转趋活跃。至于商业写字楼方面，笔者认为此板块前景最为不明朗，早几年国外企业和资金撤离，引致写字楼空置率大幅上升，目前已达到16%左右，非常严峻。希望在撤辣后住宅市场交投活跃，以及在资本投资者入境计划的带动之下，今年下半年也带动写字楼的交投，包括买卖和租赁，期望在国家的大力支持下，明年有更多的中资企业，包括央企和国企进驻香港，先让他们捞底成功，价格从谷底反弹，继而进一步吸引外资回流香港。