蔡志忠-亚洲地产创办人、山西省港区政协常委及召集人

楼市明显复甦，不单止交投十分畅旺，价格也出现轻微回升，连零售销售价格总额也录得近两成升幅；加上世界各地资金持续流进本港，香港积极打造亚洲教育中心枢纽，以及吸引大量优秀人才涌入等等，各项经济数据明显改善，本港经济前景看起来很乐观。更值的一提的是近日星展银行（DBS)以逾26亿元增持中环中心6层楼面，面积约15万平方呎，如今DBS在中环中心总共拥有14层楼，总面积高达逾35万平方呎，比其他大型企业持有全幢物业的面积还要大。

种种迹象显示，无论内地企业、外资公司和国际金融机构均看好香港未来经济，他们以实际行动证明了真正立场。此外，2026年首季度访港旅客录得约1431万人次，较2025年同期上升17%，这个数字显示，香港的旅客开始重回高峰时期。然而，在一个公开场合碰到研究香港政策的老友，他问：“蔡总，香港经济不是开始复苏了吗，为何商业楼宇仍然空置率高、街上交吉的店铺还到处可见呢？”本人回答：“老友，说来话长，工商铺市场是香港中小企业重要一环，过去几年中小企业面临的困境，以及这些小业主们面对的无助和无奈，非外界所能理解。”且听笔者慢慢道来。

核心甲厦回暖  旅客重回高峰

商业大厦分为甲、乙、丙三种类型，甲厦的使用率高与低是经济的寒暑表。过去几年香港经济不景气，新冠疫情的出现，催生了短期”在家办公”的言论，也让中环甲级写字楼的空置率一度推高至12.2%，港岛核心区甲厦价格也从高峰时期的每平方呎售价5万多，大跌7成至每平方呎1.5万至2万元左右，这种价格失控而出现暴跌的情况非比寻常；乙、丙类商厦以九龙东为表表者，供应严重过剩使其空置率一度高达24.5%，价格也大跌至每平方呎5千至1万元左右，比高峰时期暴跌一半。今天，中环核心区甲厦使用率在经济自然复甦情况下，出现量价回暖迹象，空置率明显下降至10.1%；乙、丙类商厦出现严重失控，源于港府当年锐意打造九龙东CBD商业区而造成，近期推出商厦活化转型等措施，也算是亡羊补牢。

至于楼市兴旺、旅客回升、经济复苏，为何吉铺仍到处可见？有人说是网购电商冲击实体经济，其实也非绝对，因为网上交易只占香港整体销售总额8.5%而已。其真正的原因，就是工商铺业主们缺乏支援，甚至可说被欺压。笔者作为“工商铺业主大联盟”发言人，了解到不少小业主手持一两个工商铺物业，以及投资者和中小企业拥有多个物业，他们很多人都是靠勤奋努力了半生，勤俭储蓄去投资，打算年老退休作收租过日子。如今工商铺楼价大跌，很多人都几乎“一Q清袋”，这些小业主也是中小企业，无论是店铺还是写字楼，他们不是收租就是自用经营生意，一旦手持物业价格大跌，银行追差额（Call Loan），他们就会出现艰难情况，由于经营已不容易，加上被Call Loan现金流不足，无力再继续下去，唯有被迫倒闭关门，引致交吉商铺到处可见。

呼吁金管局和银行公平对待工商铺

如何让香港经济全面复苏？光是资金充裕、人才济济和旅客增多，再加上住宅楼市兴旺仍不足够，需要相关机构公平地对待工商铺市场才有用。也就是说必须立即向工商铺市场解封，对这些中小企业小业主作出支援。这个要求一点都不过份，呼吁金管局及银行不要欺压工商铺物业，公平地像对住宅市场一样。近年来，银行在内房及一些内地公司出现巨额亏损，由于追数无门，引致需要全数撇帐，他们将矛头指向香港工商铺业主，过去两三年，工商铺按揭几乎停顿。其实，银行这样做并不合理，香港物业按揭都有担保，即使是银主盘，银行出售后真正的损失也是非常轻微。

为此，笔者有几点建议，可以更好地支援工商铺，帮助商店继续经营。1. 金管局指示银行必须承造工商物业按揭，并定期申报按揭贷款宗数，不要互相推卸责任。2. 按揭成数和贷款利率与住宅看齐，这个非常重要，利率如以拆息计算作封顶安排（这个可作为短期措施）。3. 银行跟随政府支援中小企业，对于现金流不足者持宽松态度，继续容许其“还息不还本”，不要轻易Call Loan。以上的要求很简单和合理，支援工商铺小业主，他们便可以继续经营，也有能力支援商铺租客，例如寛减租金或补贴装修等等，租客就不用关门，员工也能保住饭碗。只要大家真心为香港好，金管机构和银行也只需要走出一小步，再配合港府的各项“盛事经济”措施，一定能让香港“市面”重回繁荣。