【志忠论经济】蔡志忠：为何住宅畅销工商独憔悴？

发布日期：2024-04-28

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蔡志忠-山西政协常委及港区召集人、港区省级政协经济委员会主任、香港专业地产顾问商会会长、东区工商业联会首席会长

人们总是以为，楼市畅旺就代表所有范畴的物业都兴旺。其实不然，楼市分开几个部分，分别有住宅和非住宅物业（即工商铺和车位等），今天的住宅市场因为全面撤辣而成交畅旺，然而工商铺市场却伊人独憔悴，原因为何？且听笔者慢慢道来。

港府两个月前全面撤销楼市辣招，俗称「3D辣招」，这是14年前港府为了压抑楼市而使出的撒手锏，说白一点就是要管理买家需求，捆绑楼市交投，结果长期将成交量缩减了一半，可楼价仍然处于上升轨道。虽然措施号称要让首置者优先买楼，但实际上首置者上车的个案却愈来愈少。直到近年香港经济环境有变，楼价也明显下调两成半之后，港府才为了挽救经济，宣布全面撤销楼市辣招，总算稳住了地产的产业链，这个迟来的春天，让香港经济初步看到曙光。

住宅与非住宅供楼利率相差2厘

不过，这边厢住宅市场开始兴旺，那边厢工商市场却仍处寒冬，港府这回撤辣对于向来没有辣招税的工商铺没有直接带来帮助，目前的资金一窝蜂涌入住宅市场，工商市场成交依然低迷，价格仍在寻底。虽然非住宅物业的投资回报可达3厘到5厘左右，而住宅的回报却只有2厘到4厘，投资回报相差一厘多，但是住宅的吸引力还是比较大，这究竟又是为甚麽？

读者可能有所不知，香港的银行体系对住宅和非住宅的财务态度截然不同，甚至可形容为不公平对待。购买住宅向银行贷款是以优惠利率（P减）来计算，一般封顶的利率在4.125%左右，可是购买工商铺物业银行开出的按揭条件，绝大多数是以拆息（H加）来计算，近年来通常供楼利率都在6厘甚至以上，两个贷款利率相差近2厘，难怪工商铺物业的投资回报虽说比较高，市场仍然欠缺购买动力。

以活期存款做按揭银行赚大钱

近期某些银行的定期存款利率高达4厘至5厘，大衆错觉银行承做住宅的按揭贷款会出现亏损情况，笔者认为实情未必如此。现今香港银行总存款超过16万亿港元，其中有大约45%的存款是放在活期和储蓄户口，这些金额是非常巨大的存款，大家都知道活期户口的利率非常低甚至没有，用这庞大的活期存款来承造住宅按揭，银行可以赚取很大的息差。

看了以上内容，各位就会明白工商铺市场仍然处于艰难时期，就是因为供楼负担巨大，与住宅利率出现近2厘的差距，这是非常不公平的现象。加上写字楼、零售、饮食等行业的巿道仍未复苏，租金仍有下调空间，引致一衆持有非住宅物业的投资者和中小企业入不敷支，供楼可谓百上加斤。”冰冻三尺，非一日之寒”，工商铺市场已经严重内伤，近期巿场出现不少大幅蚀让个案，长此下去，恐怕产生骨牌效应，出现更多人踩人案例。

为免进一步影响香港金融体系稳定，当局和金管机构应该重新审视非住宅这个范畴出现的严重问题，向金融和银行机构发出指引，对工商铺市场一视同仁，贷款利率向住宅看齐，以减轻他们的供楼负担。银行（尤其是大型银行）要负起社会责任，短期赚少一点，与大家共渡时艰，一起守住阵营，待到美国利率回调，工商铺市场便可重回正常轨道。