【志忠论经济】蔡志忠:《面对唱淡言论 我们要对香港有信心》
发布日期:2024-02-17
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蔡志忠-香港东区工商业联会首席会长、香港专业地产商会会长、中国和平统一促进会香港总会常务副会长、香港福建社团联会永远名誉主席及副主席

 

楼市交投萎缩,物业市场屡破历史新低纪录。继去年住宅楼市总成交量仅录得约4.6万宗,创有纪录的33年以来最低后,在刚过去的农历新年4天假期内,全港十大指标屋苑竟也录到零成交,即是全部捧蛋,同样创出有纪录以来农历新年的零成交纪录。坊间有声音不断呼吁港府在月底的财政预算案撤辣,单凭以上这些凄凉的数字,财爷也应该顺应民意,考虑对楼市全面撤辣,因为再也不会有人反对撤销这些不合时宜的辣招税。

 

23条立法  社会稳定专心搞经济

 

经济形势严峻,外资看淡香港金融市场前景,企业资金继续出现撤离迹象。摩根士丹利前首席经济学家罗奇(Stephen Roach)高呼香港已经玩完,港府推动23条立法可能是罗奇发表有关言论的导火线,香港作为国际金融中心,如果外资担心而进一步撤出,香港就会很糟糕。不过笔者认为,在过去的二、三十年以来,香港经历多次金融危机,不时有人预测香港经济玩完,但每次香港都证明了实力和韧力,并屡次再创高峰。香港是自由开放市场,难免受外围因素影响,大家要相信香港的优势仍在,正是23条立法,香港才会更加稳定,因为以后再不会有人天天讲23条,香港是经济城市,只要各界人士奉公守法,不乱搞政治活动,像新加坡一样,经济同样可以继续繁荣,金融中心地位更加提升。

 

至于今年的写字楼巿场,相信仍然十分严峻,面对市场大量供应,此板块沽压沉重,成交量和价都会进一步下跌。不过,今年第三季后相信中央和港府会作出一系列救市方案,无论是金融股市还是商业物业,估计国家队和香港队正在作准备,捱过这个寒冬,民间资金也要做好预备跟随,在投资市场里,有甚么比顺水推舟更容易,这可能是千载难逢的捞底机会。

 

预期楼市全面撤辣  内地客全面获发通行证入境

 

香港是旅游之都,然而近年来游客有减少趋势,尤其是高端消费市场出现倒退,很明显游客输出多于输入。有见及此,近期港府推出一些支援措施,例如「夜缤纷」、「盛事经济」等等,其实非常好,尤其是推动各项体育、音乐和展览等大型盛会,对香港的形象和经济直接带来正面效益,值得一赞。笔者提议加大力度推广各项盛事,香港要巩固国际金融中心地位,我们有能力和条件,誓要将香港打造成盛事之都;此外,不要忘掉我们有旅游之都的美誉,强烈要求中央政府批准全国人民持通行证入境香港,我们完全有足够配套设施应付大量内地同胞进入观光旅游购物。

 

据闻刚开放免签证的新加坡,新春期间内地旅客比往年多了15倍,而且是经过特别挑选的高端消费游客才优先给予进入,我们香港身为中国一分子,怎可以让新加坡、马来西亚、泰国等国家专美?香港处于多事之秋,面对逆境困难重重,许多人对前景感到忧虑。但笔者相信,所有的一切中央都看在眼里,港府也会听进耳朵,重振旅游业,拯救酒店、零售、饮食等中小企业迫在眉睫,因此,开放更多的旅客人数进入香港是迟早和必须做的事。

 

基于以上原因,商铺市场不宜过度看淡,笔者相信,商铺价格在高位下调3成后开始找到支持点,由于利率仍在高位,资本市场贷款负担沈重,市场上仍然会有不少笋货登场,因此超过3成折让的商铺物业是可以考虑作为长线投资选择。对于工商物业市场,下调压力相对比住宅更为严重,近期中小企业出现供楼还款困难,源于供楼负担比过往多了好几倍。

 

银行应对工商物业提供「还息不还本」

 

工商物业的供楼负担比1年前多几倍,有这么夸张吗?笔者举举例子,各位会比较清楚,以前同业拆息(Hibor)利率很低,银行又给予还息不还本,即供楼只计算利息约2厘;如今同业拆息在5厘甚至以上,如果以H+1.6%计算,供楼利息约6.6%,加上每年要还本金大约是5%左右,等于供款高达11.6%,比1年前多出近5倍,如此庞大支出如何负担?因此,笔者呼吁金管局继续指示银行,对持有工商物业的中小企业客户采取宽松态度,有一点很重要,疫情过后经济似乎没有明显好转,中小企业仍然百上加斤,请继续给予客户还息不还本,为期直至2024年12月31日为止。

 

笔者文章讲楼市论经济,其实背后有一班高人指点,他们非常热爱国家和香港,是分别在不同领域的成功人物以及专业人士,大家都投资和生活在香港,希望国家好香港也好,因此常常「恨铁不成钢」。总括而言,我们对香港有信心,预期港府会顺应民意,财政预算案很大机会对楼市全面撤辣;此外,中央支援香港,所有内地游客将可全面获发通行证进入香港。


专栏:地产
作者: 蔡志忠
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